Javier Saura

Padre a tiempo completo, vicioso esquiador, yonki tecnológico, marketiniano 2.0 por definición y afortunado que disfruta con su trabajo ;)

Lecciones sobre la burbuja inmobiliaria de Hong Kong

Siempre que los precios de la vivienda suben –bien sea en Shanghai, San Francisco o Santiago–, los expertos se preguntan si es debido a una burbuja especulativa que, con el tiempo, podría explotar y causar un gran desastre. Desde luego, estos bruscos vaivenes no son exclusivos del sector inmobiliario, como bien sabe cualquier inversor que haya perdido hasta la camisa durante el boom de las punto-com de los años 90. ¿Cuál es la causa de esas burbujas? ¿Hay alguna manera de identificarlas en el momento de su formación, en lugar de cuando ya están formadas? Un nuevo trabajo de investigación que examina la volatilidad del mercado de la vivienda residencial en Hong Kong entre 1992 y 1997 muestra interesantes puntos de vista sobre éstas y otras cuestiones.
En el artículo The Anatomy of a Housing Bubble (Anatomía de una burbuja inmobiliaria), Grace Wong, profesora de Wharton especializada en el sector inmobiliario, propone varios modos de identificar futuras burbujas inmobiliarias con suficiente antelación como para poder introducir medidas correctoras antes de que el daño se produzca. El estudio de Wong se basa en el mercado de la vivienda de Hong Kong, que fue testigo de un incremento real -ajustado por la inflación-, de sus precios del 50% desde 1995 hasta 1997, seguido de una caída real del 57% desde 1997 hasta 2002. Asimismo, el número de compraventas realizadas aumentaba significativamente de 1995 a 1997 –de 68.000 a más de 172.000-, pero descendía hasta 85.000 el año siguiente.

Wong sostiene que los cambios en los mercados subyacentes y en los indicadores macroeconómicos básicos de Hong Kong durante el período estudiado no justifican totalmente las bruscas fluctuaciones en los precios o en el volumen de transacciones de la vivienda. Wong cree que su estudio ofrece “una herramienta con un enorme potencial” para definir, identificar y buscar pruebas de actividad especulativa en los mercados de la vivienda. “Mi artículo puede utilizarse como herramienta de diagnóstico antes de que ocurran las cosas. Podemos identificar los cambios prácticamente al mismo tiempo que los precios están subiendo”. Esta capacidad –continúa- hará posible que legisladores, promotores y demás agentes involucrados en el mercado de la vivienda reconsideren sus planes mucho antes de que una burbuja explote. Los bancos centrales también podrían utilizar estos análisis de mercado a tiempo real para examinar cualquier especulación innecesaria en el mercado de la vivienda, e intervenir a través de su política monetaria modificando, por ejemplo, los tipos de interés.
¿Cómo funciona exactamente este instrumento de diagnóstico? “Cuando existen actividades especulativas en el mercado de activos, también deberíamos observar un aumento en el volumen de transacciones”, explica Wong. “Esta relación positiva entre facturación y precio debería darse en cualquier relación positiva de otras teorías, como por ejemplo la prima de liquidez (según la cual cuanto más se intercambien los activos, mayor será su precio). Lo que hice fue emplear una estructura de datos única que me permitió aislar estos fenómenos y proporcionar pruebas de la existencia de especulación”. No obstante, Wong advierte que, al igual que ocurre con otras herramientas de diagnóstico, es posible que ésta no sea perfecta.

“Lo interesante es que la burbuja crece a medida que aumenta la actividad especulativa”, señala Wong. “Es posible que siempre haya una cierta demanda especulativa en el mercado, pero las burbujas sólo se forman cuando hay bastante especulación. Lo que podemos hacer es llevar un seguimiento de los cambios en volumen de transacciones, distinguir entre los incrementos debidos a la especulación y los debidos a otros factores, y así hacerse una idea del nivel de especulación que existe. Cuando se produce un brusco aumento en el número de compraventas, deberíamos izar la bandera roja y revisar cuidadosamente las variables fundamentales (que son difíciles de cuantificar) y los precios de la vivienda”.

Según Wong, Hong Kong es un escenario adecuado para extraer lecciones útiles para el resto de mercados del mundo por varias razones. Es una ciudad metropolitana similar a otras muchas grandes ciudades del mundo, y con sus 1.102 Kilómetros cuadrados es 6 veces más grande que Washington D.C. El porcentaje de vivienda en propiedad se sitúa alrededor del 50% y los mercados de capital están muy desarrollados. Los complejos de viviendas a gran escala de la ciudad permiten a los investigadores trabajar con un marco empírico, algo que sería mucho más complicado en otras situaciones donde el volumen de compraventas fuese menor y las viviendas no fuesen comparables.
Wong utiliza para los diferentes apartados de su estudio un tamaño de muestra de, al menos, 200 complejos de viviendas a gran escala, que en Hong Kong se denominan “urbanizaciones”. En algunos casos, dicho tamaño de muestra aumenta hasta 320 urbanizaciones. En Hong Kong prácticamente la mitad de los 2,3 millones de viviendas son propiedad del Estado, y la mayoría en régimen de alquiler. El estudio de Wong se centra principalmente en la otra mitad: las viviendas de propiedad privada. La típica urbanización en Hong Kong tiene las siguientes características: 18 años de edad y 291 apartamentos cuyo tamaño medio es 54 metros cuadrados. Las investigaciones de Wong demuestran que el precio medio de la vivienda –ajustado por la inflación- pasaba de 8.265 dólares por metro cuadrado en el período previo a la subida (julio 1993-junio 1995) a 10.600 dólares el metro cuadrado tras la subida (octubre 1995-septiembre 1997).

La metodología y los datos de la muestra con que Wong trabajó le ayudaron a superar algunos de los obstáculos que suelen aparecer en estudios de este tipo. Desde la locura de los tulipanes en Holanda, en el siglo XVII, hasta la burbuja de acciones tecnológicas, a finales de los 90, los modelos de fijación de precios de los activos se han cuestionado. Asimismo, la literatura existente sobre la especulación en los mercados es bastante limitada debido a las dificultades para cuantificar el valor fundamental de los activos. Wong también tuvo que enfrentarse a las peculiaridades de sus mercados objetivo: las viviendas son heterogéneas, la frecuencia de transacciones es normalmente baja, y la localización y las instituciones locales juegan un papel muy relevante – como, por ejemplo, en el establecimiento de normas para las diferentes zonas– a la hora de determinar el valor.

Wong fue capaz de superar esos obstáculos haciendo un análisis “dentro de la ciudad”, utilizando grupos de datos que cubrían a más de 200 urbanizaciones de Hong Kong. Pero antes de trabajar con esa muestra, Wong estudió los datos de compraventas en Hong Kong de todo tipo de bienes inmuebles entre 1994 y 1998. Wong excluyó las transacciones relativas a inmuebles no residenciales y espacios no habitables, como aparcamientos, para así pasar a la siguiente etapa de su investigación. Esto significaba revisar casi 350.000 observaciones, el precio al que se llegó en el acuerdo, metros cuadrados, nombre de los edificios y dirección, entre otras variables.

Wong presenta pruebas que subrayan su teoría de “especulación generada por un exceso de confianza” en Hong Kong, apoyada por un modelo utilizado en un estudio de febrero de 2003 por Jose Scheinkman y Wei Xiong de la Universidad de Princeton en el artículo Overconfidence and Speculative Bubbles (Exceso de confianza y burbujas especulativas). Para comprobar teorías alternativas sobre la relación entre la especulación y el volumen de transacciones, Wong utiliza un modelo propuesto por Jainping Mei de la Escuela de Negocios Stern, perteneciente a la Universidad de Nueva York, y por Scheinkman y Xiong, de la Universidad de Princeton, en su artículo de 2004, Speculative Trading and Stock Prices: An Analysis of China´s A-B Share Premia.

Con este arsenal de datos y metodología, Wong fue capaz de establecer que los incrementos de los precios en Hong Kong no fueron causados por “un simple problema de oferta, en la que una repentina caída en la oferta de vivienda o de las expectativas racionales sobre futuras disminuciones de la oferta” son los principales culpables. Wong también descubría que los llamados factores fundamentales –como crecimiento de la población e inmigración, tendencias salariales, tipos de interés real y estructuras fiscales–, no dispararon el incremento de la demanda.

Wong también descartó la posible explicación de una “huida hacia la calidad” por parte de los inversores después de haber estudiado el rendimiento de las acciones, bonos y divisas internacionales. En este caso, Wong examinaba el índice bursátil Hang Seng de Hong Kong, y encontraba que el rendimiento de las acciones de carácter no inmobiliario era al menos tan alto como el de las acciones de vivienda residencial. Wong ampliaba esta parte de su investigación para estudiar los precios de la vivienda en Hong Kong junto con los índices en los mercados bursátiles de Singapur y Japón. Su descubrimiento: A pesar de que los tres experimentaron una bajada entre 1996 y 1998, los “índices bursátiles extranjeros” (Singapur y Japón) caían mucho antes que los precios de la vivienda de Hong Kong, y no experimentaron una rápida subida previa a la caída”. Esto hacía que Wong llegase a la conclusión de que, a pesar de que la caída del mercado de la vivienda podría haber sido causado o agravado por la recesión económica regional, el incremento, antes de 1997, fue debido a factores específicos de Hong Kong.

Wong también estudió las fluctuaciones del tipo de interés como una posible explicación de los crecientes precios inmobiliarios. En este caso, Wong no encontraba suficientes pruebas como para sostener que los menores tipos de interés pudiesen haber alimentado el boom. El dólar de Hong Kong está vinculado al estadounidense, así que a menudo los tipos de interés no reflejan las condiciones económicas de Hong Kong, sino las de Estados Unidos.
El estudio “aún está en construcción”, dice Wong, que quiere continuar con sus investigaciones y refinar sus resultados. “Quiero profundizar más en esta historia”, señala. Sin disponer de los datos y análisis adecuados, Wong no se atrevería a especular sobre dónde podría producirse la próxima burbuja, aunque observa ciertas evidencias en los mercados de ciudades costeras estadounidenses, San Francisco y Boston entre otras, que despiertan ciertas “sospechas”. Sin embargo, añade que no puede afirmar que “sea hora de alarmarse, ya que no he estudiado los datos”.

Wong, que ha presentando y seguirá presentando sus resultados en conferencias en Asia y Estados Unidos, todavía no ha enviado su trabajo a los responsables del diseño de las políticas gubernamentales y legisladores de Hong Kong, pero tiene pensado distribuir copias entre colegas y académicos. Su próximo proyecto de investigación tendrá como objetivo explorar “la relación entre la especulación en diferentes partes de Hong Kong y la oferta de terreno”, señala. Wong también tiene intención de estudiar la evolución de las restricciones en el uso de la tierra a lo largo del tiempo y el espacio en Hong Kong. “Éste es un tema muy complejo y ciertamente ayuda que haya más gente estudiándolo”, continúa. “Esperamos desarrollar teorías sobre la propiedad inmobiliaria más sofisticadas y más satisfactorias”.

Anuncios

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s

Información

Esta entrada fue publicada el 19 mayo 2005 por en Varios.
A %d blogueros les gusta esto: